2025年6月5日 コラム

不動産投資を成功させるカギは「管理」にあり｜物件を守り、資産を育てる考え方

 

 

不動産投資は、安定した家賃収入を得ながら資産を形成できる手段として、多くの方に注目されています。しかし、物件を購入して終わりではありません。安定した収益を維持し、トラブルを防ぐためには「管理」が欠かせない要素になります。

 

札幌市内でも近年、空室リスクや修繕費の増大、入居者対応の煩雑さに悩む投資家が増えており、「購入後の運用・管理」に課題を感じているケースが少なくありません。

あかり不動産では、物件売買だけでなく、売却後の運用や管理体制についても数多くのご相談をいただいています。

 

今回は、不動産投資における「管理」の重要性とその内容、効率的な運用のポイントについて、わかりやすく解説していきます。

 

なぜ「管理」が不動産投資の成否を左右するのか

 

不動産は「保有しているだけで収益を生む」という印象を持たれがちですが、実際には運用と管理を怠ると、思わぬ損失やトラブルを招きます。

 

たとえば、以下のような事態が考えられます。

 

・清掃が不十分で入居率が下がる

 

・建物設備の劣化を放置して修繕費が膨らむ

 

・入居者とのトラブルが発生し退去が相次ぐ

 

・家賃滞納の対応に時間と労力がかかる

 

こうしたリスクを未然に防ぎ、資産価値と収益性を保つためには、「管理」を継続的に行うことが非常に重要です。

 

管理業務にはどんな内容があるのか

 

不動産投資における「管理」とは、建物と入居者の両方を対象とした業務を指します。主な内容は以下の通りです。

 

建物管理（BM）

建物の清掃・定期点検・設備メンテナンス・修繕など。これらを定期的に行うことで、劣化の進行を防ぎ、資産価値を維持します。

 

賃貸管理（PM）

入居者募集、契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、更新・退去手続きなどが含まれます。入居者との関係を良好に保つことで、長期的な入居を促し、収益を安定させます。

 

特に家賃回収やクレーム対応などは、オーナーが個人で対応するには負担が大きく、不動産会社などに管理を委託するケースが多く見られます。

 

自主管理と管理委託、どちらが良いか？

 

不動産投資の管理方法には「自主管理」と「管理会社への委託」があります。それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

自主管理の場合、自ら物件を管理することで費用を抑えられますが、その分すべての対応に時間と労力がかかります。複数物件を持つようになると、日常業務に支障をきたすこともあるため注意が必要です。

 

一方、管理委託では費用はかかるものの、専門業者が業務を代行してくれるため、トラブル対応や空室リスクへの対策がスムーズです。特に地方の物件を所有している場合や本業が忙しい方にとっては、安心感のある選択肢と言えます。

 

優良な管理会社を見極めるポイント

 

管理を委託する際に重要なのは、信頼できる会社を見極めることです。まず、その管理会社が地域の市場や賃貸ニーズに詳しいかどうかが重要です。地域に根ざした情報を持っていれば、入居者募集や空室対策の戦略にも的確に対応できます。

また、空室対策や設備管理についての提案力があるかも確認したいポイントです。ただ単に管理するのではなく、物件の収益性や魅力を高める提案ができる会社であれば、長期的にも安心です。

さらに、家賃の回収率や入居率が高いかどうか、トラブル対応の丁寧さ、退去時や修繕時の対応内容、そして報告体制が整っているかどうかも見極める材料になります。定期的に報告をしてくれる管理会社であれば、オーナーとしても状況を把握しやすく、安心して任せることができるでしょう。

 

賃貸経営に必要な中長期的視点

 

不動産投資は「長期的な視点」が求められる資産運用です。建物や設備は時間の経過とともに劣化しますし、周辺環境の変化によって賃料や空室リスクも変動します。

 

そのため、定期的に以下のような見直しを行うことが重要です。

 

・家賃の水準が適正か

 

・リフォームや修繕が必要か

 

・周辺の競合物件との差別化はできているか

 

・節税や相続の視点から見直す必要はないか

 

このように、管理は単なる「維持」ではなく、将来的な収益や資産価値の最大化を見据えた「戦略的な運用」として考えるべきです。

 

管理の質が投資の質を決める

 

不動産投資は「購入して終わり」ではありません。むしろ、購入後の管理こそが成功を左右する重要な要素です。建物と入居者を適切に管理することで、空室リスクやトラブルを回避し、安定的な収益を確保することができます。

 

あかり不動産では、物件の売買だけでなく、投資後の管理や運用についてもご相談を受け付けています。札幌市で不動産投資を始めたい方、すでに物件を所有していて管理にお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。