2025年5月16日 コラム

空き家を売却する前に知っておきたい注意点とは？後悔しないためのポイントを解説

 

 

相続した実家や、長年住んでいない住宅など「空き家」の売却を検討するケースが増えています。

特に札幌市内でも、高齢化や人口減少の影響で空き家が増加傾向にあり、「管理が大変」「固定資産税の負担が重い」などの理由で売却を決断する方が少なくありません。

 

しかし、空き家は通常の住まいと異なるリスクや手間が伴うため、売却には注意が必要です。あかり不動産にも「何から始めていいかわからない」「思ったより売れない」といったご相談が多く寄せられています。

 

今回は、空き家を売却する際に押さえておくべき注意点や、スムーズな売却のためのポイントをわかりやすくご紹介します。

 

空き家売却の前に確認すべきこと

 

まず、空き家を売却するには、その物件の状態や法的な状況をしっかりと確認する必要があります。

たとえば「建物が老朽化している」「シロアリや雨漏りの被害がある」「境界がはっきりしていない」などの問題は、売却時にトラブルになる可能性があります。

 

さらに、相続した空き家の場合は名義変更（相続登記）が済んでいるかも重要です。登記が終わっていなければ、売却はできません。相続人が複数いる場合は、事前に話し合い、全員の同意を得ておくことが必要です。

 

空き家の価値を正しく見極める

 

空き家は使用されていない期間が長いほど、建物としての価値が下がる傾向があります。そのため、不動産のプロによる査定を受けることが第一歩です。

 

あかり不動産では、札幌市および近郊エリアにおいて、土地と建物を個別に評価し、それぞれの価値を正確にお伝えしています。建物に価値がないと判断された場合でも、更地にした方が高く売れるのか、現状のままで売却した方が良いのかを比較してご提案いたします。

 

また、周辺の相場や市場のニーズも重要な判断材料となります。都市部の空き家であれば収益物件として活用されるケースもあり、意外な高値がつくこともあります。

 

空き家を売るときのトラブルと対処法

 

空き家売却において特に注意が必要なのが、以下のようなトラブルです。

 

・雨漏りや設備不良などの隠れた不具合によるクレーム

・近隣との境界問題や越境物の指摘

・未登記建物の存在や増築部分の違法性

・告知義務違反（心理的瑕疵など）による契約解除リスク

 

これらを未然に防ぐには、売却前に建物調査（インスペクション）を行ったり、法務局で境界の確認をしたりすることが大切です。

 

また、買主とのトラブルを避けるためには「契約不適合責任」をどうするかの取り決めも重要です。あかり不動産では、お客様の状況に応じて、最適な条件で契約を進められるようサポートしています。

 

解体して更地にすべきか？

 

老朽化が進んだ空き家を売却する際、「更地にしてから売った方がいいのか」と悩む方も多いです。

 

確かに、更地にした方が土地としての用途が広がるため、買い手が見つかりやすくなるケースもあります。しかし、解体には数十万円〜百万円以上の費用がかかり、思わぬ出費となることもあります。

 

さらに注意したいのは、建物を解体すると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があるという点です。住宅用地特例の対象から外れることで税負担が大きくなるため、解体のタイミングも慎重に検討する必要があります。

 

空き家売却にかかる費用も把握しておく

 

空き家を売却する際には、以下のような費用がかかることがあります。

 

・名義変更や相続登記にかかる司法書士報酬

 

・解体費用（必要な場合）

 

・ハウスクリーニングや不用品処分費用

 

・仲介手数料（売却が成立した場合）

 

・譲渡所得税（利益が出た場合）

 

これらを含めた売却コストを事前に把握しておくことで、想定外の出費を防げます。あかり不動産では、売却にかかる費用の見通しについても丁寧にご説明しています。

 

まずは専門家への相談から

 

空き家の売却は、通常の不動産売買よりも多くの手続きや判断が求められます。特に、建物の状態が悪い場合や、権利関係が複雑なときは、自力での対応が難しいこともあります。

 

あかり不動産では、空き家売却に関するご相談を無料で受け付けております。売るべきか貸すべきか、解体すべきか現状のままか、さまざまな選択肢をご提案いたします。

 

札幌市で空き家の活用や処分にお困りの方は、どうぞお気軽にご相談ください。長年放置されていた空き家でも、解決への道筋をご一緒に考えてまいります。