2025年10月14日 コラム

不動産を売ると税金はいくらかかる？仕組みと計算方法をわかりやすく解説

 

 

不動産を売却すると、想定以上の「税金」がかかるケースがあります。

「売却益が出たけど、どれくらい税金を納める必要があるの？」「マイホームを売った場合でも税金が発生するの？」「節税の方法はある？」――そんな疑問をお持ちではないでしょうか？

 

特に札幌市のような都市部では、土地の値上がりや不動産価格の高騰により、売却時に大きな利益が出ることも珍しくありません。しかし、それと同時に税金の負担も無視できない金額になる可能性があります。

 

あかり不動産にも、「売却で得たお金のうち、どれくらいが税金になるのか知りたい」「後から税金が高すぎて後悔したくない」というご相談が多数寄せられています。

 

今回は、不動産売却時に発生する税金の種類とその計算方法、実際にいくらかかるのかの具体的な目安、さらに節税につながる控除制度について、わかりやすく解説します。

 

不動産売却時にかかる税金の基本

 

不動産を売却して利益が出た場合、その「利益（＝譲渡所得）」に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得は、次のように計算されます。

 

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

 

取得費とは、以前その不動産を購入した際の金額（建物＋土地）に購入時の諸費用（登記・仲介手数料など）を加えたものです。一方、譲渡費用は今回の売却にかかった仲介手数料や測量費などを指します。

 

この譲渡所得に対して、「所得税」と「住民税」、そして「復興特別所得税」がかかってきます。

 

所有期間によって変わる税率

 

不動産の所有期間によって、適用される税率が異なります。

 

短期譲渡所得（5年以下の所有）

　所得税：30％　住民税：9％　復興特別所得税：約0.63％

　合計：約39.63％

 

長期譲渡所得（5年超の所有）

　所得税：15％　住民税：5％　復興特別所得税：約0.315％

　合計：約20.315％

 

ここで注意が必要なのは、「売却した年の1月1日時点での所有期間」が基準になるということです。たとえば、2019年5月に購入した不動産を2025年3月に売却する場合、2025年1月1日時点ではまだ5年未満となり、短期譲渡扱いになります。

 

税率が約2倍も違うため、売却タイミングによって納税額に大きな差が出ることを覚えておきましょう。

 

実際の税額はいくら？具体例で解説

 

たとえば、以下のようなケースで考えてみます。

 

10年前に2,000万円で購入した不動産を、3,000万円で売却

 

購入時・売却時の諸費用は合計200万円と仮定

 

この場合、譲渡所得は

 

3,000万円 −（2,000万円 ＋ 200万円）＝ 800万円

 

所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得として課税されるため

 

800万円 × 20.315％ ＝ 約162万円

 

つまり、利益が800万円出たとしても、税金として約162万円を納める必要があるということになります。

 

税負担を減らせる「控除制度」とは？

 

不動産売却で得た利益すべてに税金がかかるわけではありません。一定の条件を満たす場合、さまざまな控除制度を利用することができ、納税額を大きく減らせる可能性があります。

 

以下が代表的な控除制度です。

 

・マイホーム売却時の3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度。多くの売却者が適用可能。

 

・所有期間10年超の軽減税率

居住用財産を10年以上所有していた場合、6,000万円までの譲渡所得に軽減税率が適用されます（所得税10％・住民税4％）。

 

・買い換え特例（課税繰延べ）

マイホームを売却し、一定の条件を満たす新しい住宅に買い替えた場合、譲渡益に対する課税を繰り延べることが可能。

 

いずれの制度も、適用には条件や期限が定められており、申告が必要です。とくに会社員などで普段確定申告をしていない方も、不動産売却の際は忘れずに申告手続きを行いましょう。

 

節税のために準備しておくべきこと

 

不動産売却時の税金は、事前準備で差が出る部分も多くあります。まずは取得時の売買契約書や領収書を保管しておくことが重要です。取得費が不明な場合、売却価格の5％しか認められず、譲渡所得が大きくなってしまうリスクがあります。

 

また、「家を売ったら確定申告が必要になるのか？」「控除制度は併用できるのか？」といった疑問がある場合は、早めに不動産会社や税理士に相談しましょう。

 

あかり不動産では、札幌市を中心に不動産売却の相談を承っており、税金の基本的なアドバイスや、専門家の紹介も可能です。

 

まとめ｜不動産を売るなら「税金のしくみ」を理解することが大切

 

不動産売却に伴う税金は、「売った金額の一部が税金になる」という感覚ではなく、利益に応じて課税される仕組みです。そのため、思っていたよりも納税額が大きくなるケースもあれば、控除制度を上手く使って税金がゼロになることもあります。

 

「実際にいくらかかるのか？」を正確に把握するには、売却を検討する段階から、必要書類や費用のシミュレーションを進めておくことがポイントです。

 

札幌市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひあかり不動産までご相談ください。安心して手続きを進められるよう、税金の面からも丁寧にサポートいたします。