2019年5月31日 コラム

任意売却とは？競売と何が違うのかを解説！

 

住宅ローンを返済できないまま放置してしまうと、住宅が勝手に売りに出されてしまいます。 最終的には立ち退きを余儀なくされ、多額の借金だけが手元に残ります。

 

それを防ぐ方法が「任意売却」です。通常の売却と同じように住宅が売れるので、勝手に売りに出されるよりもメリットは多いです。 今回は任意売却について、詳しく解説していきます。

任意売却とは強制立ち退きを避ける手段

任意売却とは、住宅ローンを滞納または住宅を売ってもローンを完済することができないとき、ローンを借りている金融機関の合意を得て、住宅を売却する方法のことです。 住宅ローンが返済できないと、担保となっている住宅が、裁判所の合意で勝手に売却されてしまいます（これを競売と言います、のちほど詳しく解説します）。 そうなる前に、任意売却を自ら申し出ることによって、通常の売却と同じ方法で住宅を売ることができるのです。

 

また任意売却の場合、不動産を売却してローンが残ってしまっても、土地や住宅についている抵当権（お金を貸している金融機関が不動産などに対して設定している権利）を抹消することができます。 つまり任意売却は、「住宅が競売に出されて強制的に立ち退きを余儀なくされてしまう」事態を逃れるための、最終的な手段なのです。

任意売却と競売の違い

住宅ローンを滞納してしまうと、通常は「競売」に掛けられてしまい、ローン滞納者（債務者と言います）にはデメリットしかありません。

 

競売までの流れ 1　滞納してから数ヶ月すると催促状・催告書が届く 2　それでも支払いが滞納すると、金融機関が保証会社に対して一括払いを請求 3　裁判所にて合意をえられ、債務者の住宅が強制的に競売にかけられる

 

この手続きは、裁判所によって「住宅所有者の合意がなくとも、勝手に売却することができますよ」と認められています。 そのため、こちらの意思とは関係なく住宅は売りに出されてしまい、最終的に債務者は追い出されます。 しかも競売で売却される値段は相場の「50～60％」ほどにしかなりませんから、ローンを一括で返済できる金額ではありません。 結局、家を失うだけではなく、ローンだけが手元に残ってしまうのです。

 

つまり競売に掛けられると、以下のようなデメリットがあります。 ・相場よりもかなり低い価格で売られてしまうので、多額のローンが残る可能性が高い。 ・新聞やインターネット上に「競売物件」として掲載されるので、近所に知られる可能性がある ・競売にかかる費用をあとで請求されてしまう

 

一方の任意売却では、上記のようなデメリットがありません。 通常の売却方法とほとんど同じです。 任意売却の特徴 ・市場相場とほぼ同じ値段で売ることができる ・住宅の販売活動を周囲に知られる可能性が低い ・売却金から不動産売却にかかる諸経費を支払うことができる

 

そのため、競売にかけられる前に任意売却を申し出れば、大きな経済的損失・精神的ダメージを避けることができます。

まとめ

任意売却は、ローンが払えなくなったときの手段です。 強制的に立ち退きされてしまう「競売」に掛けられるよりも、ローン残債を減らすことができ、さらに精神的なダメージも少ないです。

 

以下に当てはまる人は、任意売却を早めに検討することをおすすめします。 ・ローンの返済ができず、金融機関から催促状が届いてしまった ・住宅を売却しても、ローンを一括返済できる見込みがない

 

任意売却をご検討中の方はあかり不動産にご相談ください。