2025年7月1日 コラム

不動産活用に潜むデメリットとは？後悔しないための判断ポイントを解説

 

 

空き家や使っていない土地を所有している方の中には、「このまま放置するより、何かに活用できないか」と考える方が増えています。不動産活用は、収益化や節税、資産価値の維持といったメリットがある一方で、実際に活用を始めた後に「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。

 

札幌市内でも、遊休地の有効活用や空き家のリフォーム・賃貸化など、さまざまなご相談をいただくなかで、活用にはリスクもあることをあかり不動産ではお伝えしています。

 

この記事では、不動産活用の主なデメリットや、そのリスクを避けるために知っておきたい判断ポイントについてわかりやすくご紹介します。

 

不動産活用の代表的な方法とは？

 

不動産活用には多様な選択肢があります。たとえば、賃貸住宅として貸し出す、駐車場として運用する、太陽光発電設備を設置する、事業用地としてテナントに貸す、あるいは売却して資金化するなどです。

 

活用方法によって必要な資金や運用リスク、管理の手間は大きく異なります。自分のライフスタイルや資産状況に合った方法を選ぶことが重要になりますが、「活用すれば必ず得になる」といった前提で動くと、思わぬ損失を招くこともあります。

 

不動産活用における主なデメリット

 

不動産を活用する際には、多くのメリットがある反面、以下のようなデメリットもあります。

 

初期費用や維持管理費がかかる：建物の建築やリフォーム、設備設置にはまとまった資金が必要です。また、運用開始後も管理費用や修繕費、固定資産税などが継続的にかかります。

 

空室や利用者がつかないリスク：賃貸住宅や駐車場として運用する場合、需要が見込めない立地では長期空室になる可能性があります。

 

資産価値が下がることがある：市場環境の変化や建物の老朽化により、不動産の評価が下がり、売却が困難になるケースもあります。

 

専門知識が求められる：法律、税制、建築基準などさまざまな知識が必要になるため、自力で対応しようとすると負担が大きくなります。

 

このように、運用開始前の計画段階で十分な調査や準備がないままスタートすると、収益が出ないどころか赤字になるおそれもあります。

 

税金面の思わぬ落とし穴も

 

不動産活用によって得た収益には、所得税や住民税が課されます。また、土地を宅地として使用することで固定資産税の軽減が受けられることもありますが、活用の内容によっては逆に税額が増える場合もあります。

 

たとえば、更地にして駐車場として活用した場合、住宅用地の特例が使えなくなり、固定資産税が何倍にも跳ね上がることがあります。こうした点を事前に確認しておかないと、期待していた収益以上に税負担が重くなることもあるため注意が必要です。

 

不動産活用の判断は“目的”と“将来設計”がカギ

 

不動産をどう活用するかを決める際は、「何のために使いたいのか」を明確にすることが大切です。単に「収益を得たい」だけでなく、「相続税対策をしたい」「将来的に自分や家族が使いたい」「空き家の劣化を防ぎたい」など、目的は人それぞれ異なります。

 

また、活用によって得られる収入だけに目を向けるのではなく、維持費・税金・運用の手間といったコスト全体を見て判断する必要があります。今後のライフプランや家族構成の変化をふまえ、「10年後、20年後も持ち続けられるか？」という視点を持つことも重要です。

 

リスクを抑えて活用するためのポイント

 

不動産活用で後悔しないためには、事前の情報収集と専門家への相談が欠かせません。札幌市のように地域によって需要の傾向が異なる場所では、地域特性をふまえた計画が求められます。

 

まずは立地や周辺環境の市場調査を行い、自分の土地や建物に合った活用方法を洗い出しましょう。そのうえで、必要な資金や予想される収支、税金負担をシミュレーションし、無理のない範囲で計画を立てていくことが大切です。

 

不動産会社や税理士などの専門家に相談することで、自分では気づきにくいリスクや法的な制限についても把握でき、より現実的で安全な活用が可能になります。

 

まとめ

 

不動産活用には大きなメリットがある一方で、資金負担・空室リスク・税負担といったデメリットも存在します。表面的な利回りだけで判断せず、長期的な視点と冷静な分析が求められます。

 

あかり不動産では、活用前のご相談から、具体的な運用方法のご提案、売却を含めた出口戦略までトータルでサポートしています。札幌市で不動産の活用をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。資産を「活かす」ための選択肢を、一緒に見つけていきましょう。