2026年2月10日 コラム

不動産を売却したら確定申告は必要？いつ・何をすべきかを解説｜あかり不動産株式会社

 

 

不動産を売却したあと、「確定申告が必要だと聞いたけど、自分も対象？」「何を提出すればいいの？」「税金はどれくらいかかるの？」と疑問を感じる方は多くいらっしゃいます。

 

特に初めて不動産を売却された方にとっては、「確定申告」と聞くだけでハードルが高く感じられるかもしれません。しかし、必要なタイミングで正しく申告することで、余計な税金を払わずに済むだけでなく、特別控除などのメリットを受けられる可能性もあります。

 

この記事では、札幌市で不動産売却を検討・実行された方に向けて、確定申告の必要性や手続きの流れ、必要書類、控除制度までをわかりやすく解説いたします。

 

不動産売却で確定申告が必要になるのはどんなとき？

 

結論から言えば、不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

 

【確定申告が必要なケース】

 

・売却によって譲渡所得が発生した（購入価格より高く売れた）

 

・特別控除や軽減税率の適用を受けたい

 

・損益通算や繰越控除をしたい（他の所得との相殺など）

 

逆に、購入価格より安く売却して譲渡損失が出た場合でも、他の所得と相殺するために申告を行うことで節税効果が期待できるため、申告するメリットがあります。

 

確定申告が不要なケースもある？

 

一方で、以下のようなケースでは確定申告が不要となる場合もあります。

 

・売却によって利益が出ていない（譲渡所得が発生していない）

 

・売却した不動産が贈与や相続によるもので、売却利益が非課税範囲内

 

・法人名義の不動産売却（法人の決算で処理）

 

ただし、「自分は該当しないだろう」と思い込まず、売却金額・取得費・諸費用などを整理したうえで申告の要否を判断することが重要です。不明な場合は税理士や不動産会社に確認しましょう。

 

確定申告のタイミングと提出方法

 

不動産の売却に関する確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに行います。

 

例：2025年8月に売却した場合 → 2026年2月16日〜3月15日が申告期間です。

 

申告方法は、以下のいずれかになります。

 

・税務署に書類を持参して提出

 

・郵送による提出

 

・e-Tax（電子申告）

 

最近ではマイナンバーカードを活用したe-Taxの利用が推奨されており、スマートフォンやパソコンからでも簡単に手続きが可能です。

 

確定申告に必要な書類一覧

 

不動産売却の確定申告では、以下のような書類が必要になります。

 

・売買契約書（売却時と購入時の両方）

 

・仲介手数料や登記費用などの領収書（取得費・譲渡費用の証明）

 

・登記事項証明書

 

・固定資産税納付書（清算書）

 

・マイナンバーカード、本人確認書類

 

・譲渡所得の内訳書

 

・確定申告書B、第三表（分離課税用）

 

物件の購入時期が古い場合、購入価格の資料（契約書など）が見つからないこともありますが、その場合は「概算取得費（売却額の5％）」として計算されてしまい、課税所得が増える可能性があるため注意が必要です。

 

特例を使って節税する！代表的な控除制度

 

不動産を売却した場合、一定の条件を満たせば税金の負担を軽減するための特例や控除を受けることができます。

 

① 3,000万円特別控除（マイホーム売却）

 

自分が住んでいた家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで非課税になる制度です。

 

【適用条件の例】

 

・自身または配偶者などが実際に住んでいた住宅であること

 

・売却から3年前日までに住まなくなっていないこと

 

・親族への売却ではないこと

 

この制度を使えば、たとえ利益が出た場合でも税額が0円になる可能性があります。

 

② 10年超所有による軽減税率

 

マイホームを10年以上所有していた場合、税率が優遇される制度です。適用されると、通常20.315％の譲渡所得税が、一部区分に対して14.21％まで軽減されます。

 

③ 損失の繰越控除・損益通算

 

譲渡損失が出た場合でも、給与所得などと損益通算を行い、所得税・住民税の還付を受けられるケースがあります。また、控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰越控除も可能です。

 

よくあるミスと注意点

 

不動産売却の確定申告でありがちな失敗例も知っておきましょう。

 

・必要書類の不備や紛失（契約書や領収書など）

 

・控除を知らずに多く税金を払ってしまう

 

・損益通算できたのに申告せず還付を逃す

 

・e-Taxの入力ミスにより誤申告となる

 

これらは事前準備と確認で防げるものばかりです。不安な場合は、専門家への相談を早めに行いましょう。

 

あかり不動産ができること

 

あかり不動産株式会社では、札幌市を中心に不動産売却後の税務に関するアドバイスや、必要に応じて信頼できる税理士のご紹介も行っております。

 

不動産を売却したあと「確定申告で損をしたくない」「何を出せばいいか分からない」とお困りの方は、お気軽にご相談ください。

 

まとめ：不動産売却後の確定申告は「早めの準備」が鍵

 

不動産を売却したあとの確定申告は、単なる「税金を納める手続き」ではありません。特例や控除をうまく活用することで、大きな節税効果を得られる可能性もあります。

 

必要な書類をそろえ、要否を確認し、正しいタイミングで申告を行うことで、安心して売却後の手続きを終えることができます。

 

不動産売却を検討している、またはすでに売却が完了したという方は、確定申告についても早めに意識しておくことをおすすめします。

 

ご不明な点があれば、あかり不動産株式会社までお気軽にお問い合わせください。