2019年5月31日 コラム

任意売却の流れや注意点について解説

「任意売却」とは、住宅ローン返済が滞ってしまったときに使う返済方法の1つです。 強制的に売りに出される「競売」よりもメリットが多いため、最終的には多くの人が任意売却を選択します。 今回は、任意売却の流れや注意したい点について解説します。

任意売却の流れ・スケジュールについて

1　金融機関から催促状が届く

住宅ローンを2～3ヶ月ほど滞納すると、金融機関から催促状が届きます。 任意売却の条件として、金融機関から催促状が届く状態にする必要があります。

2　不動産会社に査定してもらう

不動産会社に連絡して不動産を査定をしてもらい、おおよその売却価格や今後についてを話し合います。 この時点で任意売却することを検討します。

3　債権者（金融機関）と任意売却の交渉をする

ローンを借りている金融機関と、任意売却を行うことや販売価格などについて交渉します。 任意売却は、債権者である金融機関から許可を得ないと行うことができません。 なお販売価格に関しては、金融機関が自ら査定して提示してくるケースもあります。

4　任意売却の販売活動開始

金融機関から同意が得られると、不動産会社と媒介契約を結んで不動産の販売活動をはじめます。 販売活動は、通常の不動産売却とほとんど同じ流れです。 一般の人たちに情報を開示したり内覧してもらったりして、販売価格で買ってくれる人を探していきます。

5　不動産購入者と不動産売買契約を結ぶ。金融機関と売却代金の配分決定

販売価格で購入してくれる購入者が見つかれば、購入者と引き渡し時期などを検討し、合意されれば不動産売買契約を結びます。 金融機関に対しては、売買代金配分案（金融機関の取り分や諸経費・引越し費用などの詳しい配分案）を持参して同意を得ます。

6　不動産の受け渡し

売却代金を受け取り、金融機関に提出した配分案どおりに配分・精算されます。 そして不動産についている抵当権を抹消してもらい、不動産を購入者へと引き渡します。
以上が、任意売却の大まかな流れです。期間はおおよそ4～5ヶ月ほどです。 なお、任意売却中もその不動産に住み続けることは可能です。 引き渡しまでの間に新生活の準備をすることができるので、強制的に売り出される競売よりも、心理的に余裕が持てます。

任意売却の流れで気をつけるべき点

任意売却を行うときには、以下の点に注意しておきましょう。

不動産会社と早めに任意売却の相談をすること

競売がはじまってしまうと、売りに出される期間が短いために、残り時間が限られます。 そのため金融機関に任意売却を申し出ても、断られてしまうこともあります。
催促状が届き始めたら、なるべく早いタイミングで不動産会社に査定をしてもらって任意売却を検討し、金融機関と交渉することが肝心です。

任意売却ができないケースもある

金融機関との交渉の際に、債務者（ローンを支払っている側）に問題があって断られるケースもあります。 たとえば、住民税や固定資産税などの税金を滞納して差し押さえられており、自治体から売却の許可が降りていないケースなどがあります。

まとめ

任意売却は金融機関からの許可が降りれば、あとは通常の不動産販売とほとんど同じ流れです。 金融機関から合意を得るためにも早めに行動することや、税金を滞納させないことが大切です。
当社でも任意売却案件は多数携わっております。任意売却をご検討の方は是非あかり不動産にご相談ください。