2019年5月31日 コラム

事故物件の売却方法は？相場や注意点も解説

事故物件を売ることは不可能ではありません。 ですがその売却方法によって、売れるまでにかかる時間や売却価格は異なります。 今回は、事故物件の売却方法や売却相場、そして告知義務について解説します。

事故物件の売却方法とは

事故物件を売却するには、主に2種類の方法があります。 ・心理的瑕疵をなるべく和らげる ・買取業者に売却
以下、詳しく解説します。

◯心理的瑕疵をなるべく和らげる

事故物件であるかどうかは、「心理的瑕疵（その原因を知ったら購買意欲が湧かない心理）」が大きいです。 心理的瑕疵があると事故物件は売れないため、工夫して心理的瑕疵を和らげることが大切です。
例） ・大幅に値引きする ・事件や事故が起きた物件なら5～10年くらい放置して風化させる ・有名な幽霊屋敷や悲惨な事故のあった不動産の場合、家を壊して更地として売却 ・事故や事件のあった部屋をハウスクリーニングまたはリフォームする 不動産会社と相談しながら、または買い手と交渉しながら、売却活動をしていきます。

◯不動産買取業者に売却する

どれだけ売却価格を安くしても売れない場合、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。 事故物件を普通に売却するよりも、「早期に」「確実に」売ることができます。 また一般の人が買い手だと判断の待ち時間やいろいろなトラブルが予想されますが、業者が相手なのでそのような心配もありません。
しかし売却価格は、一般で販売するよりも下がります。なぜなら不動産会社はその不動産を買い取ったのちリフォームやクリーニングなどをするため、その経費を差し引きためです。 だいたい、相場の5～6割くらいになると覚悟したほうがいいでしょう。

事故物件の売却相場

事故物件は、一般的な不動産の相場価格で売ることは難しいです。ほとんどの事故物件は、相場よりも売却価格が下がります。 心理的瑕疵の原因や影響によって、その下がる割合も異なります。
例） ・病死・孤独死・自然死など　…　相場の1～3割 ・他殺　…　相場の3～5割
また立地や築年数によっても価格は変動します。 例）自殺のあった不動産物件を売るケース ・駅の近く、アクセスが良い、都心に近いなど　…　相場の2割 ・山の中、アクセスが悪い、居住に不便など　…　相場の5割
これらはあくまでも一例ですが、事故物件の売却価格は買い手の心境や返答に応じて変動していくことが多いです。

事故物件を売却する時は告知義務がある

事故物件を売却するには、「告知事務」があります。 告知義務とは「宅建業法47条」にて法的に定められています。 不動産の売買において、買い手に重要な影響を及ぼす事項（殺人事件・土地沈下など）は、必ず告知しなければなりません。
つまり、殺人事件などがあったことを黙って売ると「告知義務違反」となり、契約の解除または損害賠償を請求されてしまうでしょう。 重要事項説明書や売買契約書に、事故物件である要因をきちんと記載して説明するのは義務ですから注意しましょう！

まとめ

事故物件の売却方法は、主に「心理的瑕疵を和らげて売却する」「買取業者に売却する」の2通りがあります。 前者はさまざまな工夫が必要となり、後者ならすぐに売ることができますが、どちらにしても一般相場より価格は1～5割ほど下がります。 なお事故物件は売却するときに告知義務がありますので、事故物件であることを隠して売ることは法律違反です。注意しましょう。
当社では事故物件の売却案件にも多数携わっております。 事故物件の売却をご検討中の方は、是非あかり不動産へご相談ください。