2025年8月20日 コラム

不動産売却にかかる税金と控除制度とは？負担を減らすために知っておきたい基本知識

 

 

不動産を売却すると、利益が出た場合に「税金」が発生します。特に初めて不動産を売却する方にとって、「いくら課税されるのか」「どんな控除があるのか」はわかりにくく、不安に感じるポイントの一つです。

 

札幌市内でも、相続や住み替えに伴い不動産を売却される方が増えており、あかり不動産には「税金がどれくらいかかるのかを事前に知っておきたい」「控除制度を使えば税金が安くなると聞いたが、どうすればいいのか」といったご相談が多く寄せられています。

 

この記事では、不動産売却時にかかる主な税金と、使える控除制度の種類、そして節税のために知っておきたいポイントについてわかりやすく解説していきます。

 

不動産売却でかかる「譲渡所得税」とは？

 

不動産を売却して利益が出た場合、その「利益部分」に対して税金が課されます。この利益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に対して課されるのが「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。

 

譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入価格＋諸費用）」と「譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）」を差し引いた額で計算されます。利益が出ていない、つまり売却額が取得費と譲渡費用の合計を下回る場合には、課税対象にはなりません。

 

また、所有期間によって課税率が異なり、5年以下は「短期譲渡所得」として約39％、5年を超えると「長期譲渡所得」として約20％が課されます。ここに「復興特別所得税」も加算されるため、しっかりと計算しておくことが重要です。

 

税負担を軽くする「控除制度」の種類

 

不動産売却で得た利益に対してそのまま税金がかかるわけではなく、一定の条件を満たせば、税負担を軽減できる控除制度が利用できます。代表的なものには次の3つがあります。

 

・3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度。マイホームの売却であればほとんどのケースで利用され、税金がゼロになることもあります。

 

・所有期間10年超の軽減税率

マイホームを10年以上所有している場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については所得税10％・住民税4％の軽減税率が適用されます。

 

・買い替え特例（課税繰り延べ）

売却と同時に新しい住宅を購入した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得に対する課税が繰り延べされる特例です。節税にはなりますが、将来的な売却時に課税される点には注意が必要です。

 

これらの制度は併用できるものとできないものがあるため、どれが最適かは状況によって異なります。売却時の条件や目的に合わせて、正しい制度を選ぶことが大切です。

 

控除を受けるための条件と注意点

 

控除制度を利用するためには、単に「家を売った」だけでは適用されません。たとえば、3,000万円特別控除を受けるには「自分または家族が住んでいたマイホームであること」「売却の前年・前々年に同じ控除を受けていないこと」などの条件を満たす必要があります。

 

また、売却時に賃貸に出していた、空き家だった、法人に貸していたといったケースでは適用されないこともあります。控除の対象になるかどうかは、税務署または専門家に確認するのが確実です。

 

控除を受けるためには、確定申告も必要です。会社員の方でも、不動産を売却して控除を受けたい場合には申告を行わなければなりません。申告しないと、せっかくの制度が使えず税金を多く支払うことにもなりかねません。

 

売却前に準備しておくべきこと

 

税金対策は売却が完了してからでは遅い場合があります。売却を検討し始めた時点で、取得時の資料や経費の領収書を集めておくことが大切です。取得費が不明な場合、国税庁の規定で売却価格の5％とみなされてしまい、必要以上に高い税額が計算されるリスクがあります。

 

また、家を売った後に新たな住宅を購入する予定がある場合は、タイミングによって利用できる控除が変わることもあるため、スケジュール調整も重要です。

 

あかり不動産では、札幌市内の売却相談に加え、税金に関する基本的なアドバイスや必要な専門家のご紹介も行っています。

 

税金の知識が「損しない売却」につながる

 

不動産の売却にはまとまったお金が動きますが、税金についての知識が不足していると、せっかくの利益が目減りしてしまうこともあります。控除制度を正しく理解し、事前に準備しておくことで、無駄な税負担を抑えることができます。

 

札幌市で不動産の売却を検討中の方は、まずはあかり不動産へご相談ください。税金や控除のことが気になる方でも、わかりやすくご案内しながら、安心して進められる売却プランをご提案いたします。