2019年6月8日 コラム

事故物件の告知義務とは？

その原因を知れば購入を躊躇するような物件を、「事故物件」と呼びます。 この事故物件を売買するときには、売り手に「告知義務」が発生します。 違反すると契約解除だけではなく、損害賠償が請求されることもあるため、必ず告知しなければなりません。
今回はこの告知義務について、詳しく解説していきます。

告知義務とは

告知義務とは、不動産を売買するとき、その建物に「心理的瑕疵」があればそれを買い手に伝えなければならない義務のことです。 「心理的瑕疵」とは、「その事実を知ると購入意欲がなくなるような原因」を指します。
告知義務の例） ・その建物で殺人事件があった ・建物内で自殺または病死があった ・建物周辺に嫌悪施設（暴力団施設・宗教施設など）がある など
心理的瑕疵は、人によって受け取り方が違います。ある人にとっては気にしない事柄でも、違う人にとっては嫌悪になる可能性もあります。 そのため、「これは心理的瑕疵にあたるかも」と思い当たることは、売りに出す時点から正直に伝えておくことが肝心です。

告知義務の告知方法

事故物件の瑕疵については、資料やパンフレットまたは「物件状況確認書」などに「告知事項あり」と記載する必要があります。 なるべく詳細に記載し、買い手に誤解を与えないよう告知しましょう。 また契約するときにも、「重要事項説明書」または「売買契約書」の備考欄や特記事項欄に、その瑕疵について記載しなければなりません。

3告知義務に違反すると訴訟のリスクが高まる

物件に瑕疵があることを黙って売買した場合、「告知義務違反」として訴えられたり、契約自体が取り消される可能性があります。 また、多額の損害賠償を請求されるケースも。こうしたリスクを避けるためにも、しっかりと告知しましょう。

告知義務の期限・範囲について

告知義務の対象や範囲などには、定義がありません。 そのため「10年以上前にあった殺人事件は告知義務にあたるか？」といった疑問に対しても、はっきりと「告知しないと違反だ！」とは言えません。 事件から何人目の入居者または何年経過したから言わなくていい、といったルールも存在しないのです。 ですが、「この事実をしていれば買わなかったのに！」と買い主が言い出す可能性があるのであれば、ちょっとしたことでも伝えておくことをおすすめします。
例） ・売却するマンションの駐車場で事故死があった　→　敷地内のことなので告知する ・隣の家で事故・殺人があった　→　売却対象の不動産の隣や向い合せで不祥事が起きたら「心理的瑕疵」にあたりやすいので、告知する

まとめ

事故物件を売却するときには、心理的瑕疵にあたる事項を告知しなければなりません。 違反すれば、後に多額の賠償金を請求されるリスクもあります。 「告知することで売れなくなるのでは？」と心配になるかもしれませんが、告知義務についてよく理解したうえで正しい取引を行えば、事故物件であっても売却することはできます。 どんな些細なことでもなるべく告知するようにして、事故物件の売買を行いましょう。
当社では事故物件の売却案件にも多数携わっております。 事故物件の売却をご検討中の方は、是非あかり不動産へご相談ください。